3574/2010-Avisos, permisos y aprobaciones de obras
ORDENANZA REGISTRADA BAJO EL Nº 3574-10
VISTO:
La necesidad de contar con una norma clara que contenga con los requisitos para tramitar avisos, permisos, visados y aprobaciones de planos; y
CONSIDERANDO:
Que en nuestra Localidad existen gran cantidad de construcciones de antigua data;
Que hoy en día se procede a la aprobación de la totalidad de los planos con observaciones, cuando únicamente deberíamos registrarlos al catastro.
Por ello, El Honorable Concejo Deliberante de San Antonio de Areco, resuelve por unanimidad, sancionar la siguiente :
ORDENANZA
Artículo 1º : Dispónese establecer los requisitos inherentes a las obras privadas o particulares en la jurisdicción del Municipio de San Antonio de Areco, en particular a la presentación, revisión y aprobación de la Documentación Técnica para el permiso de ejecución de obra y/o la Registración de Obras Existentes y otras construcciones urbanas y/o rurales de competencia municipal, con la única excepción de las obras públicas reguladas por la Ley Provincial de Obras Públicas Nº 6021.
A ésta última podrá aplicársela supletoriamente.
Artículo 2º : AVISOS, PERMISOS Y APROBACIONES
Se deberá solicitar permiso de construcción para:
Construir nuevos edificios
Ampliar, refaccionar o transformar los ya construidos
Cerrar, abrir o modificar vanos en la fachada principal
Cambiar o modificar estructuras de techo y/o cubiertas
Desmontar y excavar terrenos o efectuar demoliciones
Instalar elementos de elevación vertical
Colocar carteles
Realizar instalaciones contra incendio
Construir nichos
Modificar el cordón del pavimento
Rehacer veredas
Terraplenar, rellenar terrenos
Limpiar o pintar fachadas principales (dentro de la zona de Preservación
Patrimonial).
En general, cualquier acción de proyecto o ejecución relativa a todo edificio
Urbano o rural, ya se trate de obras de arquitectura o ingeniería, o sus
instalaciones o elementos constitutivos.
Ninguna obra que requiera permiso podrá iniciarse sin que el mismo haya sido otorgado por la Secretaría de Obras y Servicios Públicos – Dirección de Obras Particulares – mediante acto administrativo aprobatorio, siendo ineficaces a tal fin los Visados Previos de los Colegios Profesionales, el ingreso por Mesa de Entradas de la petición y todo acto que no sea específicamente el descripto en la presente.
En los casos donde no se presentaren los profesionales actuantes en la totalidad las tareas solo será aprobado el proyecto no otorgándose el permiso de inicio de obra hasta no ser designado los profesionales faltantes. Dicha restricción se hará constar en los distintos planos y documentos.
La responsabilidad por el incumplimiento de ésta disposición recaerá en todos los casos solidariamente sobre el propietario, usuario o beneficiario de la obra, siendo ineficaz toda dispensa contractual de responsabilidad entre ellos.
La responsabilidad se extenderá a los profesionales o empresas cuya intervención se comprobara, debiéndose acreditar inequívocamente que participaron activamente en la violación de ésta disposición.
Se deberá solicitar aviso para:
Patrimonial).
- Cerrar, abrir o modificar vanos en paredes que no sean las de la fachada
principal.
- Reparar cubierta de techos
- Instalar vidrieras y/o toldos rabatibles sobre fachada en la vía pública
- Ejecutar trabajos que no requieran permiso cuya realización demande una valla provisoria para ocupar la acera con materiales.
El aviso será suscripto por el propietario en formulario aprobado. La administración podrá exigir, no obstante, permiso de obra y documentación consecuente, en los casos en que a juicio del Director de Obras Particulares los trabajos posean una especial importancia.
Los trabajos sólo podrán iniciarse después de notificado el Municipio mediante el inicio de expediente administrativo, el que tramitará con carácter de urgente y efectuado el pago de los correspondientes derechos que fije la Ordenanza Fiscal.
La Dirección de Obras Particulares ordenará cumplir con las disposiciones sobre seguridad en vigencia, en especial en lo atinente a cercos y vallados.
Artículo 3º : REQUISITOS PARA LA REALIZACIÓN DE OBRAS:
Todo trabajo de construcción deberá realizarse de acuerdo con las especificaciones establecidas por ley o disposición reglamentaria vigente, sin perjuicio de las establecidas en la presente Ordenanza y en otras Ordenanzas y Decretos municipales que no se opongan a la misma.
Será de aplicación supletoria el Código de Edificación de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en todo aquello que no resulte incompatible con la presente, otras normas de ésta Municipalidad o las leyes de la Provincia de Buenos Aires.
Artículo 4º : CONSULTAS y EVALUACIÓN DE DOCUMENTACION:
Dado que no se admitirán correcciones, tachaduras ni enmiendas en los planos que formarán el Expediente definitivo, ni en los anteproyectos que se presentaren para obtener una evaluación previa de la obra, la documentación podrá ser sometida a consideración de la Administración Municipal, la que en el término de Diez (10) DÍAS ADMINISTRATIVOS,resolverá mediante acto pertinente acerca de su corrección y adecuación, que será testimoniado y entregado al profesional para ser presentado conjuntamente con la documentación a que se refiere el artículo 5º.
Se abonará por el peticionante un derecho de oficina por tales actuaciones municipales.
Artículo 5º : DOCUMENTOS NECESARIOS PARA LA TRAMITACIÓN DE
APROBACIÓN Y PERMISOS:
Toda la documentación, previo al ingreso por MESA DE ENTRADAS, se presentará ante la DIRECCIÓN DE OBRAS PARTICULARES, firmada exclusivamente por elpropietario, los profesionales actuantes como proyectistas, director de obra y constructor y/o representante técnico de la empresa interviniente, según corresponda, o el responsable de la medición, con arreglo a las leyes que regulan el Ejercicio Profesional.
En la "Solicitud de Trámite" que inicia el propietario, se indicarán los datos del bien donde se desarrollará el tipo de tareas a realizar, a saber: Construcción de Obra Nueva, Ampliación Existente, Reciclado, Medición de Obra existente, etc.
Indicará asimismo los profesionales que presenta y cada uno de los trabajos que ejecuta, Proyecto, Dirección, Construcción y Representación técnica o medición. Los profesionales deberán indicar al pié de sus firmas el domicilio legal actualizado y matrícula profesional y 2 (dos) copias del Plano Municipal para realizar el visado previo.
La Dirección de Obras Particulares, devolverá al solicitante 1 (un) Plano Municipal con el sello de "Visado Previo sin Observaciones" o "Observado debe practicar modificaciones".
Al legajo, el propietario agregará la cantidad de copias que requieran ser aprobadas, para sus futuras gestiones además de las obligatorias que a continuación se mencionan:
INCISO 1 – PARA TODOS LOS CASOS:
- Solicitud de trámite
- Contratos de Ejercicios Profesionales, visados por los respectivos Colegios y planillas anexas.
INCISO 2 – PARA OBRAS NUEVAS:
Además de los mencionados en el Inciso 1):
Se entregarán máximo 4 (cuatro) copias de planos visados por el o los
Colegios Profesionales actuante/s como Proyectista, Director de Obra y
Representante Técnico. (o, en obras por administración, Director Ejecu-
tivo). El mismo régimen se observará para el proyecto y/o la dirección y/o
la ejecución de estructuras o de instalaciones, si se tratare de un Profe-
sional diferente, pero en éstos casos deberá registrarse su intervención
en planos complementarios, sin perjuicio de hacerse constar tal circuns-
tancia en los principales.
En caso de corresponder, constancia de aprobación de proyecto de trata-
miento de efluentes en un todo de acuerdo a lo dispuesto en la Ley 5965, y
la Resolución Nº 510 de AGOSBA, en referencia a la factibilidad de explo-
tación de recursos hídricos subterráneos.
INCISO 3 – MEDICION DE OBRAS A DECLARAR:
Además de los mencionados en el Inciso 1):
INCISO 4 – DEMOLICIONES:
Además de los mencionados en el Inciso 1):
Se entregarán tres (3) copias de plano visados por el Colegio corres-
pondiente a la matrícula del profesional actuante como responsable de la
demolición.
INCISO 5 – CERTIFICADO FINAL DE OBRA:
- Solicitud de Final de Obra, firmado por: Propietario, Director de Obra y Representante Técnico (salvo en obras ejecutadas por administración, Director Ejecutivo).
- Planilla de Revalúo, visadas por la Dirección General de Rentas con las incorporaciones de las mejoras.
- Dos (2) fotos del frente de la construcción.
El Certificado Final de Obra debe solicitarse dentro de los 10 (diez) días corridos desde que finalizaron los trabajos. La obligación pesa solidariamente sobre el Propietario, el Director de Obra o Director Ejecutivo, la o las empresas constructoras que estuvieran interviniendo en la finalización de la fase de ejecución, y sus representantes técnicos.
Pero excepto para el propietario, todos los demás salvan su responsabilidad presentado nota en el Expediente donde se otorgó el permiso de construcción, dando cuenta de la conclusión de la obra.
La toma de posesión irregular de todo o parte de una construcción por parte del beneficiario, usuario o destinatario de ella, con ánimo de darle el uso para el que fuera proyectada u otro para el que el edificio fuera apto, aunque la obra no esté terminada sino parcialmente, siempre que tenga condiciones de habitabilidad en la parte donde se realiza la toma de posesión, hará exigible la tramitación del final de obra de la parte habitada o usada y, la obligación de declarar la paralización de los trabajos restantes a fin de que se tomen las medidas detalladas en otros artículos de la presente. Al igual que para los supuestos de finalización total de los trabajos, la obligación de notificar tal circunstancia a la administración, en el Expediente Administrativo, pesa solidariamente sobre todos los antes mencionados.
INCISO 6 – PARA TODSOS LOS PLANOS MUNICIPALES:
Se harán constar exclusivamente elementos gráficos y sus textos aclaratorios.
No deberán agregarse textos que no refieran al aspecto gráfico o no hubiese sido requerido por la Administración Municipal, o refieran al cumplimiento de otras leyes o disposiciones reglamentarias que a juicio del proyectista deberán cumplirse en la ejecución de la obra. Toda aclaración adicional que el Profesional entienda necesaria, se efectuará por nota agregada al mismo Expediente.
El plano, siempre referirá al total de las parcelas involucradas y constará de todas las plantas, incluyendo planta de techo (totalmente acotadas); con designación de locales, veredas. Toldos, carteles y canteros, dos vistas (frente y contrafrente) y dos cortes, acotados, con indicación de materiales y/o tipos; silueta de techos y balance de superficies, plantas y planillas de estructura.
Artículo 6º : CONTENIDO DE LOS PLANOS:
Los planos que acompañarán las solicitudes de permisos de obras contendrán como mínimo:
1) FUNDACIONES: Cimientos en general, con sus profundidades relativas a cota
umbral, líneas medianeras y línea municipal;
2) PLANTA BAJA: Líneas medianeras, línea municipal, dimensiones de la parcela,
nombre de la calle al frente, línea de fondo y de retiros obligatorios, restricciones.
3) SUBSUELOS, PISOS ALTOS, ENTREPISOS: Plantas tipo, todas las variantes
4) AZOTEAS Y TECHOS: Vacío De patios, dependencias, casillas de maquinarias,
salida de escaleras, tanques, chimeneas, conductos, muros, barandas.
5) CORTES: Se identificarán las plantas con letras o números. Se indicará el alto de
los pisos y locales, referido a la cota umbral, cada rasante de solado, terreno natural
cimientos, azoteas, terrazas, parapetos, tanque, chimenea y demás detalles cons-
tructivos serán acotados, con su nivel respectivo, mínimo dos (2) cortes;
6) FACHADAS: Se indicará el tratamiento arquitectónico, cornisas, balcones (no /;
salientes sobre la línea municipal), molduras y construcciones auxiliares
7) SILUETA Y BALANCE DE SUPERFICIES: Gráfico acotado discriminando las distin-
tas plantas.
8) BALANCES DE SUPERFICIES: Superficie total de la parcela, superficie cubierta,
superficie semicubiertas, superficie total construida y superficie libre del terreno.
9) INDICADORES URBANÍSTICOS: Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S.), Factor
de Ocupación Total (F.O.T.), densidad indicando los valores reglamentarios permiti-
dos y los propuestos.
10) PLANOS Y PLANILLAS DE CALCULO: La Municipalidad podrá solicitar un plano
a escala de las plantas y el dimensionamiento de todos los elementos que
conforman la estructura resistente, estudios de suelo y memorias de cálculo en los
casos que a su juicio considere necesarios, adoptándose el siguiente criterio:
- Estudios de suelos:
Adoptase lo dispuesto al respecto por los parágrafos 5.3; 5.3.1; 5.3.2.1; 5.3.2.2.
5.3.2.3.; 5.3.2.4.; 5.3.2.5. y 5.3.2.6. del Código de la Edificación de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, que en el anexo se acompañan a la presente.
- Memorias de cálculo, planos de encofrado y planillas de doblado de hierros:
Su presentación será obligatoria cuando lo sea el estudio de suelos.
11) DEMOLICIONES: En las refacciones o ampliaciones de edificios, cuando las
mismas sean parciales y de escasa importancia podrán incluirse en los planos de
construcción, de lo contrario se ejecutará en un plano independiente.
12) CARÁTULA DE PLANOS: Se ubicará en la parte inferior y a la derecha del plano,
de acuerdo con el modelo establecido, la misma contendrá exclusivamente lo
indicado en el mismo sin modificar el modelo:
- Antecedente, si lo hubiese, Expediente Nº, Letra, Año
- Ubicación: calle y número, Ciudad y Partido
- Nombre del Propietario o Propietarios
- Uso, Zona, F.O.T., F.O.S. y Densidad (reglamentario y propuesto)
- Firma del Propietario sin aclaración
- Firma de los Profesionales que intervienen con sello aclaratorio e identificación
de títulos y número de matrícula.
- Nomenclatura catastral completa y número de partida, de las parcelas.
- Croquis de ubicación de la parcela con indicación de las calles que rodean la manzana, indicación del Norte, cotas de terreno y distancia a esquina.
- Planilla de Balances de Superficies.
- Los espacios establecidos para sellados, visados y aprobaciones establecidos en el modelo.
Artículo 7º : COLORES CONVENCIONALES:
En los planos se identificarán los distintos tipos de obra con los rayados y colores convencionales indicados a continuación:
NEGRO: Mampostería de obra nueva,
AMARILLO: Demolición
RAYADO A 45º NEGRO: Obra a declarar o medición ( existentes sin planos
aprobados).
MUROS EN BLANCO: Obra existente con planos aprobados.
Los planos conforme a obra, con los que correspondan al plano origen:
LINEA CONTINUA: obra nueva, obra a declarar, medición, ampliación.
LINEA DE TRAZOS: demolición, proyección de techos, balcones, aleros, marquesinas
LINEA DE TRAZOS Y PUNTOS: líneas medianeras, municipales y líneas de cortes.
Los colores en ningún caso deben dificultar la lectura de las cotas y los gráficos.
El trazado de los planos será bien definido, fácil de leer e interpretar. Las letras y los números se ubicarán de modo que no interfieran en la visibilidad de los dibujos.
Se indicarán todas las dimensiones de los locales y patios en las respectivas plantas, en los cortes y fachadas.
Artículo 8º : RECHAZO DE LA DOCUMENTACION INCOMPLETA:
La documentación para visado previo se presentará en la Dirección de Obras Particulares, quién cobrará el inicio de trámite, sellará y fechará el legajo previo al ingreso por Mesa de Entradas para formación del respectivo Expediente.
Se controlará la documentación presentada, no otorgándose la autorización del ingreso
si el legajo estuviera incompleto.
Artículo 9º : TRAMITACIÓN DE LOS EXPEDIENTES DE OBRAS:
La tramitación de los Expedientes de construcción será como sigue:
- Una vez visado y sellado el legajo, de acuerdo al artículo 8º en la Dirección de Obras Particulares, el mismo será ingresado por Mesa de Entradas, donde se registrará y dará traslado a la Dirección de Obras Particulares.
- La Dirección de Catastro controlará el Expediente en sus datos catastrales y encontrándose correcto el Expediente lo girará a Dirección de Planeamiento y Obras Particulares.
- La Dirección de Planeamiento comprobará la correcta aplicación de las normas del Código de Zonificación y lo girará a Dirección de Obras Particulares.
- La Dirección de Obras Particulares, procederá a realizar los controles e inspecciones necesarias para establecer la factibilidad de aprobación a la solicitud interpuesta por el propietario, liquidará los derechos de construcción de acuerdo con la Ordenanza Fiscal e Impositiva vigente y citará al propietario para abonarlos.
Artículo 10º : PLAZOS PARA EL ESTUDIO Y APROBACIÓN DE DOCUMENTOS:
Una vez recepcionado el Expediente, la Dirección de Obras Particulares procederá a verificar el inmueble para constatar el estado del mismo, emitiendo su dictamen dentro de un plazo de Quince (15) días administrativos, siempre que la magnitud del proyecto u otras razones de importancia no requieran un plazo mayor, hecho que será notificado al Propietario.
Artículo 11º : AUTORIZACIÓN PARA INICIO DE TRABAJOS:
Los planos aprobados por la Dirección de Obras Particulares y el comprobante de haber efectivizado los Derechos de Construcción, autorizarán al Propietario a iniciar la obra, salvo que sólo se hubiese aprobado el proyecto, lo que se hará constar mediante la restricción administrativa pertinente. En estas condiciones se otorgará el Certificado de Obra para tramitar el medidor de obra ante la Cooperativa Eléctrica de Obras y Servicios Públicos Ltda..
A partir de aprobado el Expediente de obra, se solicitarán los permisos de conexión de agua y cloacas.
Artículo 12º : COPIAS ADICIONALES:
Sí el interesado lo solicitare, podrá agregar las copias adicionales de planos que necesitare, las que se aprobarán en conjunto y serán entregadas al Propietario.
Si resultase necesario recurrir a copias existentes en los Archivos de Obras Particulares, se efectuarán las mismas por la Administración y se entregarán previo pago de los Derechos que fija la Ordenanza Fiscal e Impositiva en vigencia.
Artículo 13º : DOCUMENTACION INCOMPLETA – INEXACTITUDES:
Si los documentos exigidos no estuviesen completos, presentaren inexactitudes o fueran observados, el Profesional actuante será citado para que los aclare. Cuando se los retire para corregir, modificar o rehacer, el Profesional tendrá un plazo máximo de quince (15) días hábiles para reintegrar la nueva documentación, de lo contrario el Expediente quedará sin efecto, pasando al archivo del mismo.
Artículo 14º : EXENCIÓN DEL PAGO DE TASAS O DE DERECHOS DE OFICINA POR PRESENTACIÓN DE PLANOS NO EXIGIBLES EN RAZON DE LA EDAD EDILICIA:
Inc. 1) Sólo un edificio construido antes de 1940 y que se conserve tal como era, sin modificaciones sustanciales, podrá ser exento del pago de dichas tasas o derechos, debiendo presentar documentación que avale los años del edificio como por ejemplo cédula catastral.
Inc. 2) En ningún caso una eventual exención de tasas o derechos municipales comporta disponer en contra de la obligatoriedad del cumplimiento de las leyes reglamentarias de las profesiones de arquitectos, técnicos, ingenieros y agrimensores, por lo cuál la presentación de planos e informes suscripta por profesional o técnico con incumbencia para hacerlo es obligatoria en todos los casos.
Artículo 15º : MODIFICACIONDE PLANOS APROBADOS:
En el caso de modificaciones que no alteren fundamentalmente el proyecto, estas deberán notificarse a la Dirección de Obras Particulares mediante nota en el respectivo Expediente antes de realizarse (bastando para ello que sea en detalle escrito), y deberán declararse al presentar solicitar el certificado final de obra, mediante planos conforme a Obra.
Si las modificaciones, aún siendo reglamentarias, desnaturalizan el proyecto aprobado, se deberá solicitar aprobación como si se tratase de un proyecto nuevo y detener los trabajos hasta obtener permiso.
Sin perjuicio de otras consideraciones, se entenderá que hay necesidad de aprobación previa en los términos del párrafo precedente cuando:
- Sea visible que se ha modificado el uso proyectado, o al proyectado se ha anexado una nuevo también con carácter principal;
- Se exceda la superficie cubierta o semicubierta aprobada en más de un 30%
Se modifique radicalmente el tipo de cubierta proyectado, o el sistema estructural adoptado
Artículo 16ª : TRAMITACIÓN DE LOS EXPEDIENTES DE CERTIFICACIÓN FINAL DE OBRA:
Presentada la documentación indicada en el artículo 5º e ingresada por Mesa de Entradas, se realizará la inspección de la finca y el estudio y Control Técnico, en caso de no existir observaciones ni deuda, se extenderá el Certificado de Inspección Final, dentro de los plazos establecidos.
Artículo 17º : SANCIONES A PROPIETARIOS:
Las sanciones a Propietarios originadas en el incumplimiento de las disposiciones Reglamentarias de ésta Ordenanza y en aquellas que al respecto se encuentren en vigencia, serán las que aplique el Tribunal de Faltas Municipales en incumplimiento de las Leyes y de Normas vigentes o a dictarse referidas al tema.
Artículo 18º : COMUNICACIÓN DE INFRACCIONES DE PROFESIONALES A SU COLEGIO:
Las infracciones que la Administración Municipal, considere de responsabilidad de los Profesionales a cargo de las obras o su inspección, sin perjuicio de las acciones que pudieran ejercerse en sede municipal, serán comunicadas a los Colegios de Profesionales respectivos, para su entendimiento.
Artículo 19º : REGIMEN DE APROBACIÓN DE ANTEPROYECTOS o PROYECTOS y/o CONCESIÓN DE PERMISOS DE OBRA PARA EDIFICIOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL (LEY nº 13.512) :
Esta disposición regirá complementariamente cuando se solicite permiso de construcción o aviso de obra para realizar cualquier obra de acuerdo a ésa Ley y su reglamentación requiera de conformidad del consorcio de propietarios.
Se excluyen los trabajos internos en las unidades funcionales, sin proyección hacia el exterior de las mismas, siempre y cuando no se modifiquen condiciones estructurales y/o cargas actuantes. Salvo en ese supuesto, en todos los demás casos serán notificados el consorcio y el administrador del edificio, para que en un plazo improrrogable de diez (10) días corridos manifiesten su disconformidad con la obra que se pretende erigir. Si no hubiera administrador o consorcio constituidos, lo serán los condóminos. En ésta oportunidad la Ley establece la obligación de explicarse, por lo cuál el silencio de quienes puedan válidamente oponerse a la obra será considerado manifestación tácita de su voluntad (artículos 914º y 919º del Código Civil) y habilitará a la administración a conformar el anteproyecto, o al proyecto, o a otorgar el permiso de construcción. Si el proyecto definitivo tuviese grandes modificaciones en relación al anteproyecto, se repetirá el procedimiento precedente antes de aprobar el mismo, pero no podrán debatirse cuestiones que ya estuviesen saldadas en la etapa de anteproyecto. Lo expuesto precedentemente resulta aplicable por analogía al supuesto de medición de obras existentes a declarar, en cuanto resulte esto posible. En especial lo será en cuanto a las notificaciones
Artículo 20º : ALCANCE DE LA INTERVENCIÓN MUNICIPAL AL REGISTRAR UNA OBRA CONSTRUIDA EN CONTRAVENCIÓN:
Ninguna obra erigida total o parcialmente en contra de lo dispuesto por el ordenamiento jurídico podrá ser objeto de acto administrativo aprobatorio por parte de la administración, el que de producirse será de nulidad absoluta.
La sola infracción a la obligación de contar con permiso previo al inicio de la obra obstará a su aprobación en el sentido del párrafo precedente.
Se harán constar tales restricciones y, la responsabilidad remanente del Propietario o beneficiario de la obra, mediante sello colocado al frente de los planos.
La intervención municipal se limitará a registrar la documentación y comprobar el estado del edificio en cuestión, teniendo en cuenta especialmente los informes producidos por los profesionales o técnicos intervinientes.
En caso de obras semiconstruídas en contravención, cuya construcción se pretenda proseguir, mediante la solicitud de un permiso en regla , se hará constar que la aprobación sólo se refiere a la obra nueva y, se exigirá al Propietario o beneficiario de ella un informe técnico fundado relativo al estado de la parte construida en contravención. Esta actuaciones habilitarán a la administración a percibir una tasa específica que se denominará "DE REGISTRACION EDILICIA", la cuál quedará fijada en la Ordenanza Impositiva.
Sin perjuicio de lo antedicho, se informará inmediatamente al Tribunal de Faltas para que determine si corresponde aplicar además, sanción contravencional.
La presente disposición rige aún para los edificios que a la sanción de la presente estuvieren íntegramente construidos en contravención y no declarados (Artículo 3º - Código Civil).
Artículo 21º : DESLIGAMIENTO DE OBRA Y EXTINCIÓN DE LA RELACION CONTRACTUAL:
La rescisión contractual entre cualquiera de los Profesionales y su comitente deberá ser informada a la administración en un plazo no mayor a cinco (5) días desde que se produjera, de manera fehaciente.
Si la rescisión no fuera de común acuerdo, u otras circunstancias impidieran lograr la conformidad del comitente o del profesional, la parte que desee informar la rescisión al municipio, podrá hacerlo mediante nota presentada en el Expediente, firmando en el Expediente ante funcionario a cargo, o incluso mediante el uso del medio telegráfico (carta documento o telegrama colacionado).
Con posterioridad, el Municipio:
- Exigirá constancias de la notificación al Colegio Profesional de tal circunstancia, del pago de aportes y, del avance de obra registrado, si correspondiere.
- Detendrá con urgencia los trabajos, hasta que el comitente presente profesionales sustitutos, bajo apercibimiento de ordenar la demolición de los trabajos realizados sin profesional a cargo, sin perjuicio de otras sanciones que
pudieran corresponder. Si la obra no estuviese en marcha, actuará conforme a lo dispuesto en parágrafos 2.1.5.2. (excepto el último párrafo) y 2.1.5.3 del Código de la Edificación de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
La transmisión de dominio del inmueble objeto del permiso de construcción mediante escritura pública, así como todo otro supuesto en que la prestación de profesionales o empresas se torne física o legalmente imposible sin su culpa, extinguen sus respectivas obligaciones contractuales y cesan de pleno derecho en la función para la que fueron presentados ante la administración (artículo Nº 888 Código Civil), sin perjuicio de sus derechos contra su comitente.
Artículo 22º : APROBACIÓN RESTRINGIDA DE PROYECTOS:
Podrá tramitarse y aprobarse únicamente el proyecto de la obra, para lo cuál la documentación sólo deberá estar suscripta por el Profesional responsable de tal tarea y, el peticionante. Dicha aprobación no importará la concesión de permiso de construcción, lo cual se hará constar en los planos.
Para que la obra se encuentre habilitada para ser iniciada en su fase ejecutiva, el peticionante deberá presentar ante el Municipio al Director de Obra y al representante técnico o Director Ejecutivo si correspondiese, conforme al articulado de la presente.
Si los trabajos se iniciaran sin darse cumplimiento a lo precedente, la obra será considerada en contravención, sin perjuicio de otras sanciones que pudieran corresponder.
Artículo 23º : OBLIGACIONES ESPECIALES DEL PROPIETARIO, USUARIO O BENEFICIARIOS DE LAS OBRAS:
- Denunciar anta la administración la eventual rescisión contractual con el Director de Obra, o con la/s empresas intervinientes.
- No modificar el proyecto aprobado contra una orden expresa del Director de Obra.
- Exigir a todo contratista y/o constructor por escrito el cumplimiento de las reglamentaciones sobre salud y seguridad en la construcción y, la provisión de un libro de obra, debidamente foliado y con hojas por triplicado, para que el Director de Obras asiente el resultado de sus inspecciones.
- Exigir por escrito a todo proveedor o contratista los manuales de uso y certificados de garantía de los productos que utilice en su obra.
- Notificar en un plazo de cinco (5) días desde que se produjere, la transmisión de dominio del inmueble objeto del permiso de construcción en el Expediente donde éste se otorgó, así como su venta en los términos de los artículos 1185º y 1187º del Código Civil.
- Cercar y mantener en buen estado de salud y seguridad las obras paralizadas cuando tome posesión de ellas a cualquier título, ya sea para habitarlas o no.
- Notificar fehacientemente a la Municipalidad y a los Profesionales intervinientes el reinicio de los trabajos en una obra que hubiese estado detenida o paralizada.
Artículo 24º : OBRAS PARALIZADAS Y REANUDACION:
Adóptanse las disposiciones contenidas en los parágrafos 2.1.5.2 (excepto el último párrafo) y 2.1.5.3 del Código de Edificación de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que se acompañan en el anexo.
Artículo 25º : PERMISO DE CONSTRUCCIÓN O REGISTRO DE EDIFICIOS A quienes no sean titulares de dominio conforme al artículo 1184º del Código Civil, pero acompañen instrumento privado que reúna las condiciones del artículo 1185º del citado cuerpo legal, le será otorgado permiso o registro a su nombre, siempre que se cumpla con los siguientes requisitos adicionales:
- Que las firmas del instrumento privado estén en su totalidad certificadas ante Escribano Público.
- Que sea notificado el titular de dominio según catastro municipal (y en caso de P.H., los sujetos mencionados en otros artículos de la presente) para que en un plazo improrrogable de diez (10) días corridos manifieste su disconformidad con la obra que se pretende erigir, o el registro en su caso. En esta oportunidad la ley establece la obligación de explicarse, por lo cuál el silencio de quienes puedan válidamente oponerse a la obra será considerado manifestación tácita de su voluntad (artículos 914º y 919º del Código Civil) y, habilitará a la administración a dictar el correspondiente acto administrativo.
- Que el comprador se obligue a acompañar copia certificada de la escritura traslativa de dominio dentro de los tres (3) meses corridos, salvo que de las especiales circunstancias del caso resultare inequívocamente la necesidad de un plazo mayor.
- Que el peticionante consiente, por escrito, en que tanto el permiso o registro serán revocados si se incumpliera el requisito precedente, sin que pueda alegar derechos adquiridos, ni reclamar el reintegro de tasas u otros pagos realizados. Sin embargo si se hubiese declarado una obra en contravención, la Municipalidad instará de oficio el procedimiento descripto en el Artículo 20º de la presente, contra el titular del dominio.
Artículo 26º : REPRESENTACIÓN TÉCNICA:
a) Deberá darse estricto cumplimiento a las disposiciones contenidas en los respectivos artículo 6º de las reglamentarias de las profesiones de Arquitectos, Técnicos e Ingenieros. Tal disposición resulta extensiva tanto a los representantes técnicos de obra, como a los representantes técnicos de proveedores.
b) En caso de empresas constructoras constituidas como sociedades comerciales
en el marco de la Ley Nº 19550 (o no encuadrado en ella) deberán estar
representadas por personas físicas.
- Las empresas constructoras con domicilio en otra jurisdicción provincial, deberán presentar a un profesional matriculado en la Provincia de Buenos Aires y, realizar aportes a la caja profesional respectiva.
- En obras por administración, el Director Ejecutivo representará al propietario de la obra, quien reviste calidad de empresario de la misma.
- En obras con contratista único, el representante técnico de la empresa constructora representará al empresario constructor, si se tratase de una persona física o jurídica diferente.
- En caso de obras con varios contratistas, suscribirá los planos el representante técnico del constructor que tenga a su cargo los trabajos de mayor envergadura.
Artículo 27º : DEROGACIONES Y RATIFICACIONES:
Se deroga toda Ordenanza anterior de éste Municipio cuyo contenido resulte incompatible con el de la presente.
Artículo 28º : De forma.
Dada en la Sala de Sesiones del Honorable Concejo Deliberante de San Antonio de Areco, a los dos días del mes de agosto del año dos mil diez.
ANEXO
NORMAS DEL CODIGO DE EDIFICACIÓN DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES
APLICABLE PARA EL PARTIDO DE SAN ANTONIO DE ARECO:
Cuando la Dirección comprueba que una obras queda paralizada durante seis (6) meses por la no ejecución de trabajos constructivos y/o de instalaciones dejará constancia del estado en que se encuentra y la declarará "Paralizada" después de verificar que lo realizado conforma las disposiciones en vigencia.
Se notificará de ello al Profesional y demás intervinientes, los que quedarán desligados de la obra siempre que no existan infracciones imputables a ellos. El propietario por su parte estará obligado por razones de higiene y seguridad pública a conformar en la planta baja un recinto completamente cerrado con mampostería en todo su perímetro, hasta el nivel del entrepiso, sin ningún tipo de aberturas correspondientes a puertas, ventanas o troneras.
El propietario de una obra podrá solicitar dentro de los plazos que más adelante se fijan, la reanudación de un legajo de permiso de obra archivado.
Los plazos son los siguientes:
- Caso de una obra declarada "paralizada" o "no concluida" 3 años a contar de la fecha de la disposición declaratoria.
- Caso que requiere el desalojo de la finca.
Antes de vencer los 10 años de iniciado el legajo de la obra, siempre que el juicio se haya iniciado dentro de los seis (6) meses de acordado el permiso y antes de pasados los noventa (90) días de producido el lanzamiento debiéndose acompañar testimonio del mismo.
Aún encuadrando la gestión dentro de los plazos previstos, la reanudación del trámite se acordará siempre que a la fecha de lo solicitud:
- No hayan variado las normas vigentes al momento de la iniciación del legajo o
actuación.
- No se haya dispuesto la afectación del predio por apertura, ensanche, rectificación
o supresión de la vía pública.
- El Proyecto se ajusta a las normas vigentes al momento de pedir la reanudación.
5.3 DE LOS SUELOS APTOS PARA CIMENTAR
5.3.1 Suelos aptos para cimentar
Se considerarán terrenos resistentes o aptos para cimentar, los constituidos por tierra
Colorada compacta, greda blanca arenosa, tosquilla, tosca y arena seca cuando ésta sea debidamente encajonada y siempre que formen capas de suficiente espesor a juicio de la Dirección; este espesor nunca será inferior a 1,00 m.
Los coeficientes admisibles de trabajo para distintas clases se terreno, serán los que se establezcan en los Reglamentos Técnicos. Se prohibe cimentar en tierra vegetal y, excepcionalmente se autoriza en el barro y en los terraplenamientos con arcilla, siempre que se adopten las precauciones técnicas necesarias e indispensables para asegurar la estabilidad de las obras a juicio de la Dirección.
La Dirección queda facultada para exigir, en cualquier caso, los ensayos de los terrenos que crea necesarios a fin de justificar los coeficientes de trabajo y los procedimientos constructivos.
Deberá presentarse un estudio de suelo en los casos de ejecución de obras de más de cuatro pisos de altos y/o sótanos de profundidad superior a los 6 m. No obstante ello la Dirección podrá exigir la realización de un estudio de suelo en todos aquellos casos que lo considere necesario.
El estudio de suelos comprenderá la ejecución de perforaciones o pozos a cielo abierto para obtener muestras adecuadas para ser ensayadas en laboratorio a fin de determinar las propiedades físicas y mecánicas pertinentes que conduzcan a la confección de un perfil resistente del terreno. Podrá incluir la realización de ensayos de carga u otro procedimiento de exploración e investigación de suelos que conduzca al misma fin o complemente la información anterior.
El número de perforaciones o pozos a cielo abierto será fijado por el Profesional en función de la naturaleza del problema pero en ningún caso podrá ser menor de dos.
Las perforaciones o pozos a cielo abierto se ubicarán teniendo en cuenta la distribución de cargas que la estructura transmite al suelo. Como mínimo las dos terceras partes de su número total se situarán dentro del área cubierta por la obra. Las que se sitúen fuera no podrán estar alejadas en más de 10 m. respecto de los límites de la construcción.
5.3.2.4. Profundidad
Las perforaciones o pozos a cielo abierto se extenderán por debajo del nivel más bajo de cimentación tanto como sea necesario para establecer la secuencia, naturaleza y resistencia de los suelos dentro de la profundidad activa resultante del perfil resistente del suelo y del tipo de la cimentación a construir. Como mínimo deberá cumplir con la más exigente de las cláusulas que siguen:
Para construcciones de hasta dos plantas con cimentación directa: 3,00 m. por debajo del nivel de cimentación
- Para construcciones de más de dos plantas con cimentación directa: 5,00 m. por debajo del nivel de cimentación.
- Para cimentaciones sobre pilotes: 5,00 m. por debajo de la profundidad a alcanzar con la punta de los pilotes.
5.3.2.5 Extracción de muestras y ensayos de laboratorio
La extracción de muestras a analizar serán efectuadas de acuerdo con las características del suelo y los ensayos a realizarse sobre éstas serán los que la técnica aconseja en cada caso, asumiendo el Profesional actuante como ejecutor del estudio del suelo la total responsabilidad por el desempeño de estas tareas.
Contendrá una descripción de la labor realizada y proporcionará los resultados obtenidos incluyendo, como mínimo, un plano de ubicación de cada una de las perforaciones y la cota del terreno referida a nivel vereda, de las respectivas bocas de iniciación, el método de perforación utilizado, el saca registros empleado, las cotas de extracción de las muestras, la resistencia a penetración, los resultados de los ensayos de laboratorio, la clasificación de los suelos de acuerdo con el sistema unificado de clasificación, ubicación de la napa freática indicando cómo y cuándo se determinó su nivel. El informe contendrá, asimismo, como mínimo, las recomendaciones necesarias para el dimensionamiento de las cimentaciones y para proceder a confeccionar el plan de excavaciones y su eventual apuntalamiento.
Estará firmado por un Ingeniero anotado en los registros respectivos como ejecutor de estudios de suelos.